THỊ TRƯỜNG BĐS NHÀ Ở NĂM 2025: Giải mã vai trò mạng xã hội và hành trình của người mua thật qua thảo luận MXH

Bài viết này đi sâu phân tích vào ba điểm chính:

1. Bối cảnh & chính sách hỗ trợ – Điều gì khiến người mua thật quay trở lại thị trường?
2. Tổng quan ngành BĐS & loại hình nhà ở trên mạng xã hội – social định hình nhận thức và quyết định như thế nào
3. Case study The Felix – Một chiến dịch Social-first bám sát hành trình ra quyết định của người mua 2025

➜ Để xem đầy đủ dữ liệu, insight theo từng phân khúc và cách một dự án như The Felix tận dụng các tín hiệu này để tăng chuyển đổi, bạn có thể xem thêm tại [Báo cáo thị trường nhà ở 2025 – Full Report].

01. Bối cảnh & chính sách hỗ trợ: Điều gì khiến người mua thật quay trở lại thị trường?

1.1. Phục hồi kinh tế và chuyển dịch động lực tăng trưởng

Nửa đầu 2025 chứng kiến mức tăng trưởng GDP 7,52% – cao nhất trong 14 năm – cùng sự cải thiện đồng thời của nguồn cung, lượng giao dịch và số dự án được cấp phép. Các chỉ báo này không chỉ cho thấy thị trường ấm lên, mà còn phản ánh sự trở lại của nhu cầu ở thật.

Dữ liệu tâm lý người mua cho thấy 64% tham gia thị trường với mục đích để ở (chỉ 36% để đầu tư). Ba loại hình có giao dịch tốt nhất là đất nền (33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%) – đều gắn với nhu cầu an cư. Trong 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng tiếp tục dẫn đầu mối quan tâm (31%), đánh dấu sự chuyển dịch sang hành vi ở lâu dài, thay vì lướt sóng.

1.2. Tác động trực tiếp của lãi suất, gói tín dụng và chính sách thuế

Từ đầu 2025, ba chính sách tài chính cùng lúc được nới lỏng và nhanh chóng định hình lại cách người mua tính toán khi bước vào thị trường:

• Lãi suất cho vay giảm 1,5-2 điểm %: Giảm đáng kể áp lực trả góp với các khoản vay 1-2 tỷ trong 15-25 năm, khiến nhiều gia đình phải tính lại dòng tiền và xem kế hoạch mua nhà có trở nên khả thi hơn.
• Gói tín dụng 120.000 tỷ bắt đầu giải ngân: Tạo thêm cơ hội cho nhóm mua ở thật, đặc biệt là người mua căn đầu tiên. Thảo luận tập trung vào điều kiện hồ sơ, hạn mức vay và dự án đủ tiêu chuẩn, cho thấy người dùng chủ động kiểm tra khả năng tiếp cận ưu đãi.
• VAT 8% tiếp tục được duy trì: Làm thay đổi chi phí thanh toán cuối cùng của căn hộ tầm trung. Khoản chênh vài chục triệu giữa VAT 8% và 10% khiến người mua so sánh kỹ bảng giá và phương pháp tính của từng dự án.

Trên mạng xã hội, các chính sách không được nhắc như tin vĩ mô, mà được chuyển thành bài toán cá nhân: mỗi tháng trả bao nhiêu?, giảm lãi suất thì chênh lệch cả vòng đời khoản vay ra sao?, dự án nào thực sự áp dụng ưu đãi?.

Nhịp độ thảo luận cho thấy người mua không còn quan sát thị trường từ xa, mà chủ động kiểm tra xem liệu các ưu đãi mới có mở cửa để họ bước vào thị trường hay không.

1.3. Luật Đất đai & quy hoạch đô thị mới: Cửa sổ cho phân khúc tầm trung

Những điều chỉnh trong Luật Đất đai – Luật Nhà ở và việc định danh lại các đô thị sau sáp nhập cũng đang tạo trục phát triển mới cho các khu vực vệ tinh, đặc biệt phù hợp với phân khúc nhà ở tầm trung ≤3 tỷ. Người mua sẵn sàng dịch chuyển ra ngoài trung tâm nếu đổi lại là pháp lý rõ ràng, hạ tầng được đầu tư và khả năng tăng giá dài hạn.

Trong các cuộc trao đổi, người mua tập trung nhiều vào những khu vực vừa được điều chỉnh quy hoạch, chuẩn bị lên thành phố hoặc trở thành trung tâm mới. Họ không còn xem quy hoạch như tín hiệu tăng giá, mà đặt vào nhu cầu sống hằng ngày: đi làm có thuận tiện hơn không, đưa đón con có dễ dàng, khu vực có đủ điều kiện để hình thành cộng đồng cư dân ổn định hay chưa.

02. Tổng quan ngành BĐS & loại hình nhà ở trên MXH

2.1. Thị trường nhà ở 2025 ấm lên từ nhu cầu ở thật

Trong giai đoạn sáu tháng đầu năm 2025, ghi nhận hơn 5 triệu thảo luận liên quan đến bất động sản để ở. Dòng thảo luận tăng dần và đạt đỉnh 281.000 mentions vào đầu tháng 8 – trùng thời điểm các thông tin về gói tín dụng, pháp lý, sáp nhập tỉnh – thành xuất hiện dày đặc.

Điều quan trọng không nằm ở tổng lượng thảo luận, mà ở sự dịch chuyển nội dung – người mua đang chuyển từ quan sát thị trường sang giải quyết các câu hỏi mang tính ra quyết định như: vay ngân hàng thế nào cho an toàn, chính sách hỗ trợ nào thực sự áp dụng được, quy hoạch mới có làm thay đổi quãng đường đi làm hay chất lượng sinh hoạt hằng ngày hay không. Điều đó cho thấy nhu cầu tìm hiểu nhà ở đang được dẫn dắt bởi các yếu tố nền tảng như khả năng vay vốn, khung pháp lý và cấu trúc đô thị, thay vì chỉ là kỳ vọng tăng giá tức thời.

Bên cạnh các chủ đề quen thuộc như giá, vị trí, pháp lý dự án, dòng thảo luận xuất hiện thêm nhiều nội dung mới: so sánh lãi suất theo từng ngân hàng, hỏi kinh nghiệm tận dụng gói vay, bàn về ưu/nhược điểm khi chọn ở chung cư tầm trung so với đất nền xa trung tâm.

2.2. Facebook & TikTok: Hai “điểm chạm” trong hành trình mua nhà

Facebook (84,4%) và TikTok (14,4%) là hai kênh thảo luận chính về thị trường nhà ở, mỗi kênh giữ một vai trò khác nhau trong hành trình ra quyết định. 

Facebook hoạt động như một hệ sinh thái, nơi người mua đặt những câu hỏi mà kênh chính thống hiếm khi đề cập: chất lượng bàn giao, phí phát sinh, cách ban quản lý xử lý khiếu nại, mức độ an toàn hay xung đột cư dân. Những chia sẻ thực tế này định hình kỳ vọng và ảnh hưởng trực tiếp đến việc một dự án được tin tưởng hay bị loại khỏi danh sách. 

Ngược lại, TikTok trở thành kênh xem nhà qua màn hình, nơi người dùng xác thực những gì họ nghe được bằng hình ảnh thực tế: tiến độ, cảnh quan, mật độ cư dân, trải nghiệm di chuyển hay chất lượng sống. Hai nền tảng vì vậy không chỉ phản ánh nhu cầu, mà còn tác động trực tiếp đến từng bước trong quyết định mua nhà của người dùng.

2.3. Chân dung nhóm người dùng đang dẫn dắt thị trường nhà ở 

Dù môi giới vẫn chiếm tỉ trọng lớn (75,1%) trong các cuộc thảo luận, điểm cho thấy sự thay đổi của thị trường là tiếng nói từ người mua thật và cư dân đã tăng lên hơn 20% - mức cao nhất trong ba năm qua. Đây là nhóm được người dùng tin cậy nhất, bởi họ phản ánh đúng trải nghiệm ở thực và mức độ vận hành của dự án, thay vì thông tin mang tính chào bán.

Bên cạnh đó, nhóm dẫn dắt phần lớn các cuộc trò chuyện là người trẻ có năng lực tài chính, nổi bật nhất là gia đình kinh doanh nhỏ và người độc thân thành đạt. Họ chủ yếu nằm trong độ tuổi 23-35, với ngân sách tập trung ở phân khúc 2–5 tỷ – mức phù hợp với nhu cầu về tiện nghi đô thị và mục tiêu tích sản sớm. Đặc điểm nhất quán của nhóm này là thói quen sử dụng mạng xã hội hằng ngày và xu hướng ra quyết định dựa trên đánh giá cộng đồng, thay vì chỉ dựa vào tư vấn từ môi giới.

2.4. Hành trình mua nhà trên MXH: Nơi social đóng vai trò bộ lọc  định hình quyết định

Dữ liệu hành vi cho thấy mạng xã hội không chỉ là điểm tham khảo, mà là nơi người mua hình thành gần như toàn bộ quyết định, đặc biệt tại hai bước: Tìm hiểu thông tin và Hỏi đáp – trao đổi. Ở năm 2025, phần lớn người mua chỉ gặp môi giới hoặc đi xem nhà mẫu sau khi đã tự hình thành một “bản kết luận tạm thời” trên social - điều chưa từng phổ biến trước đây.

➤ Giai đoạn Khởi đầu – Tìm hiểu thông tin: Thiết lập tiêu chí và loại trừ rủi ro ban đầu

Hơn 49% thảo luận nằm ở bước đầu tiên, cho thấy người mua tìm đến mạng xã hội để xây dựng bộ tiêu chí cơ bản: mức giá hợp lý, khu vực phù hợp, pháp lý an toàn, chủ đầu tư đáng tin. Đây là lúc họ hình dung được đâu là những lựa chọn nằm trong vùng khả thi và đâu là những rủi ro nên tránh.

Điều khiến giai đoạn này trở nên then chốt không nằm ở lượng thông tin họ thu thập, mà ở khả năng thu hẹp phạm vi lựa chọn. Khi rủi ro pháp lý, tiến độ chậm hoặc giá vượt tầm khả năng được phát hiện sớm trong thảo luận, người mua lập tức loại bỏ dự án - giúp hành trình đi vào trọng tâm nhanh hơn.

Chính vòng lọc đầu tiên này tạo nền cho bước tiếp theo. Khi đã có danh sách rút gọn, người mua bắt đầu chuyển sang câu hỏi mang tính cá nhân hóa nhiều hơn.

➤ Giai đoạn Cân nhắc - Hỏi & trao đổi thông tin: Điểm quyết định, nơi người mua sàng lọc lựa chọn bằng câu hỏi cá nhân hóa

Giai đoạn này chiếm tỷ trọng cao nhất (49.6%) và cũng là lúc người mua bộc lộ rõ nhất nhu cầu thật. Thảo luận không còn mang tính tổng quan, mà xoay quanh những câu hỏi cụ thể cho từng dự án: đường đi giờ cao điểm có phù hợp lịch làm việc không, thiết kế căn có hợp với gia đình 3–4 người, phí quản lý có ổn định, cộng đồng cư dân hiện tại như thế nào.

Nếu ở giai đoạn Khởi đầu là lọc dự án không phù hợp, thì ở Cân nhắc, người mua lọc dự án phù hợp nhất với mình.

➤ Giai đoạn Trải nghiệm – Xem nhà mẫu: bước xác nhận cuối trước khi ra quyết định

Dù chỉ chiếm 0,4% tổng thảo luận, đây lại là giai đoạn mang tính kiểm chứng nhiều hơn khám phá. Người mua đến nhà mẫu không phải để tìm thông tin mới, mà để đối chiếu những gì họ đã thu thập từ mạng xã hội trong suốt hai giai đoạn trước. Mọi cảm nhận tại dự án - ánh sáng trong căn hộ, hành lang thực tế, mức độ hoàn thiện, cách vận hành tiện ích- đều được so sánh với những gì họ đã nghe từ cư dân, từ video review hoặc các cuộc trao đổi trong nhóm. Nếu trải nghiệm thực phù hợp với hình dung được xây từ social, dự án gần như được đưa vào nhóm lựa chọn cuối. Ngược lại, nếu có sự lệch pha quá lớn, quyết định bị rút lại rất nhanh.

➤ Giai đoạn Quyết định – Mua nhà: Kết quả của một hành trình được định hình hoàn toàn trên social

Chỉ 0,6% thảo luận xuất hiện ở bước chốt mua, phản ánh thực tế rằng quyết định đã được định hình gần như hoàn toàn trong hai giai đoạn đầu. Ở bước này, người mua chỉ hoàn thiện thủ tục; họ không còn cân nhắc lại dự án. Social đã làm xong nhiệm vụ của nó từ trước - tạo niềm tin, thu hẹp lựa chọn và dẫn người mua đến quyết định cuối.

Kết luận: 

Như vậy, sau khi quan sát toàn bộ diễn biến thảo luận về nhà ở trên mạng xã hội, một số tín hiệu quan trọng đang định hình lại cách người mua tiếp cận thị trường:

• BĐS đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dùng: mặc dù môi giới vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong các cuộc thảo luận, các điều chỉnh về pháp lý gần đây đã thúc đẩy lượng thảo luận từ nhóm người có nhu cầu thực về nhà ở tăng lên rõ rệt.
• Gia đình trẻ là nhóm khách hàng tiềm năng: Đa số người tham gia thảo luận nằm trong độ tuổi 23–35, chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ đang trong giai đoạn lập nghiệp, có thu nhập từ kinh doanh và có nhu cầu ổn định chỗ ở với ngân sách 2-5 tỷ.
• Hai giai đoạn đầu quyết định toàn bộ hành trình: Tìm hiểu thông tin và Hỏi đáp – trao đổi là nơi người dùng hình thành tiêu chí, thu hẹp lựa chọn và đánh giá rủi ro.
• Hành vi nền tảng thay đổi rõ rệt: người dùng bắt đầu từ Facebook để thu thập thông tin, sau đó chuyển sang TikTok để xác thực bằng hình ảnh trước khi ra quyết định.